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【原创】特朗普税改后,外国投资人在美国购买房产需要交哪些税?
发布时间:2018年05月02日 13:10:32   点击次数:

那么特朗普税改后,外国投资人在美国购买房产需要交哪些税?

 

今天美国佛罗里达奥兰多房地产中介(经纪)公司 MULTI-CHOICE REALTY, LLC的经纪人宋俭(微信号:js4074053140)和美国专业会计师赵幼姗(微信号:grassbag)一起,为您详细解答这个问题。

 

Answer:

当非居民外籍人士在美国投资购买房地产后:

(1)每年都需要缴纳房地产税。无论是美国公民、居民或外国居民,每年都要向当地政府缴纳房地产税。房产税不需申报,收到多少账单就交多少;

(2)如果您将房产出租,在税收年度内(1月1到12月31日)有了美国属地租金收入,便有了每年需要向美国政府申报其个人所得税的义务;

(3)将来出售房产,还有个在个人所得税税表里需要格外申报的资本利得税。

 

这篇文章会为您详细解释第二项:在特朗普税改后,作为外籍投资人的您,如何申报缴纳租金收入所得税。

 

1        个人所得税的种类:

美国个人所得税根据收入来源,一般有两个层面:联邦所得税和州所得税。一般意义上讲,“租金收入”需要先向美国联邦政府缴纳一层税款,再向所在州缴纳一层税款。美国有7个州没有州所得税,佛州就是其中之一(七个州分别是:Alaska,Florida, Nevada,South Dakota, Texas, Washington and Wyoming)。佛州没有州所得税,所以您持有的佛州房产,不需要申报并且缴纳州所得税。

 

2        什么时候报税,怎么报:

次年615日。比如,2017外国人所得税的报税截止日期是2018 615日(美国本地人报税截止日是415日)。

美国税务局规定,外国人报税只能邮寄税表签字后的原件,不支持电子报税,而且大多数国家的外国人必须进行夫妻分别报税,家庭合并报税和子女附属人在这里是不适用的。

 

一般来说,您需要提供下面3部分数据,我们会计师事务所协助填报到相应表格里面;第一,您的房产管理公司在年终的时候,都会提供给房东一份1099收入表和全年收入支出明细表,您转发给我们会计师整理就好;第二,还有有一些其他的费用,比如直接从您的账户上支付的“差旅费”等,管理支出等等,您可以用电子邮件的形式,提供给我们具体花销的名目以及数字,我们来做费用合并。第三,房屋要计算折旧,您可以协调地产经纪人发送给我们HUD, 购房结算单,我们根据结算单上的数据计提折旧。

 

3        关于所得税的税率:

联邦所得税的税率在全美国都是相同的,但是不同州的州所得税税率则各不相同。来自于佛州房产的出租租金收入只需要申报缴纳联邦税,按照2018 联邦新税率:

案例一:假设一栋价值$30万美元的房产,一年的租金收入有$26,000美元,扣除物业费,房地产税,基本维修,水电费,管理等费用,共$10,000美元,再扣除房屋折旧$11,000美元,则此出租房产净收入为$5,090美元。符合10% 税率,以个人持有,单身税率(外国人报税不能夫妻合报)大概需缴纳$509美元的联邦个人所得税。

1住宅类房产27.5年的折旧率;商业地产39年的折旧率。

 

案例二:假设一栋价值$50万美元的房产,一年的租金收入有$66,000美元,扣除物业费,房地产税,基本维修,水电费,共$23,000美元,扣除折旧$18,181美元,则此出租房产净收入为$24,818美元,符合10% 12%两段等级税率》以单身个人持有,单身税率(外国人报税不能夫妻合报)为例,大概需缴纳$2,788美元的联邦个人所得税。

(计算公式=9,525*0.1+(24,818-9,525)*0.12

  • 如果这处房产是夫妻二人共同持有$24,818美元出租净利润分配到每个房产持有人一人一半后,每个人的税率会降低,总共交税$2,481.9 (计算公式=(24,818/2*10%)*2); 比单个人持有,每年节省$305美元

 

案例三:假设出租第一年只有几个月,纳税年度这几个月的租金收入有$12,000美元,扣除物业费,房地产税,基本维修,水电费,及折旧共$20,000美元,则此出租房产净亏损为$8,000美元。不要以为出租房产处于亏损状态无需缴纳个人所得税就不需要申报。这种想法是不正确的。因为如果你不做申报,美国国税局会根据此房产的1099表的租金收入$12,000美元计算个人所得税。使得原本因亏损无需缴纳个人所得税的年度而收到美国国税局的税务单。而且如果2017年亏损$8,000美元申报到税表里,这个亏损是可以递延抵减到以后期间,比如2018年您的房租净收入为盈利$8,000美元,这样以前年度递延下来的亏损相抵,2018年的应缴税收入则为0

 

4        什么样的“成本费用”可以抵扣租金所得税额?

为了产生租金收入而必须发生的,公私经营的,合情合理的费用都可以抵扣。常见有:

 

A:报税年度内,有发生“赴美看房,考察或收房”的相关费用。哪怕当年没有租金收入,税法也认可此种费用是“为这个投资而产生必须必要的前期费用”。比如2017年购买了房产,花费了$5,000美元的机票,酒店,租车费用(如果全家旅行,原则上只能申报产权证上的人员的相关费用);房屋2018年才开始出租。这$5,000美元可以作为投资房产的亏损放入2017年税表,2018年出租后如果有净利润,此部分前期费用会先冲减所得租金收入,再以历年度累计的出租净利润为2017年税基报税。比如2017年出租净利润为$9,000美元,冲减以前亏损(5千)后为当年的应税收入即为$4,000美元。美国出租房屋报税一般使用收付实现制,意思是,2017年发生的成本开支只能在2017年的税表里面体现;不能放入2018年税表里面做抵扣项目。

 

B:其他费常见用类别见下面截图:


一般您的房产管理公司年终的时候会提供给房东一份1099收入表和收入支出明细表,您可以直接转发给我们,我们会为您整理相关内容;

 

5        在美国报税,需要提供小票或者收据或者发票么?

不需要。我们不需要看,税务局也在报税的时候不要求附上票据。原则上来说,如果税务局以后检查抽查到您,您要对您的相关费用提供证明,让对方相信:第一,这些费用是当年付出的真实产生费用;第二,是租赁行为必须发生的合情合理的费用;我们在这里的角色不是审计师,税务局对我们的要求是相信客户提供的数据。我和税务局都不需要任何的票据。

 

6        外国人税号ITIN是什么?

根据美国税法规定,外国人购房后需要申请外国人税号,管理公司才可以全额发放给房东租金。在没有外国人税号的情况下,正规的管理公司只能发放扣除预扣30%所得税后的租金给房东。这预扣的30%所得税可以通过年终报税汇算清缴索要回来。

 

7        夫妻共同持有是不是每个人都需要申请税号?

如果房子是两个人或者多个人共同持有,报税和税号对于将来出售房产的时候会有影响,产权证上的每个人都必须要申请税号。待将来房产出售的时候,产权公司会按照产权证的每个拥有者的产权比例,按照15% 的售价做所得税预扣,这是法律规定,预扣的所得税可以通过年终报税索要回来。税务局退还给你的前提是,产权所有人在持有这个出租房产期间,每年都进行正常的报税,对应税利润上缴所得税。如果报税记录不完整,这部分临时多预扣的所得税款则不予退还。

 

其他报税常见问题,请参考我们官方网站https://cpachinese.com/下次额外讨论下大家都关心的外国人出售房产的资本利得税问题。



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